Купите дом — сохраните ставку продавца

На сегодняшнем рынке недвижимости, где ставки по новым ипотекам часто колеблются между 6,5% и 7%, многим покупателям сложно позволить себе ежемесячные платежи. Поэтому некоторые из них обращаются к варианту, который раньше считался редкостью — ассумируемой ипотеке. Этот метод финансирования позволяет покупателю взять на себя существующий ипотечный кредит продавца вместе с его процентной ставкой, графиком погашения и остатком по кредиту. Таким образом, покупатель может избежать высоких рыночных ставок и получать значительную экономию, особенно если первоначальный кредит был оформлен до начала роста ставок.

Ассумируемая ипотека означает, что покупатель фактически становится на место продавца с точки зрения финансовых обязательств. Новый владелец недвижимости соглашается продолжить погашение кредита на условиях, изначально оговоренных в договоре. Это может быть особенно выгодно, если ипотека продавца была оформлена в период исторически низких процентных ставок — например, в 2020 или 2021 году. К примеру, если у продавца ставка 3%, а текущая средняя составляет около 7%, покупатель может экономить сотни долларов ежемесячно — и десятки тысяч за весь срок кредита.

Однако не все ипотечные кредиты являются ассумируемыми. Обычно такая возможность предусмотрена для кредитов, обеспеченных государством — например, FHA, VA или USDA. Эти программы, как правило, содержат условия, допускающие передачу кредита, при условии, что покупатель соответствует требованиям кредитора. В отличие от этого, стандартные (конвенциональные) кредиты обычно не подлежат ассумированию, если это прямо не указано в договоре. Поэтому перед тем как двигаться дальше, покупатель должен убедиться, что ипотека продавца действительно может быть передана.

Процесс ассумирования во многом похож на стандартную процедуру оформления ипотеки. Покупатель всё равно должен получить одобрение у текущего кредитора, который проверит его кредитную историю, уровень дохода и финансовую состоятельность. Кроме того, если с момента оформления первоначальной ипотеки стоимость жилья выросла, покупателю придётся покрыть разницу между остатком по кредиту и текущей продажной ценой. Эта разница называется разрывом по капиталу (equity gap), и обычно её нужно оплатить наличными или через дополнительный кредит.

Несмотря на определённую сложность, такая схема может быть выгодна как покупателям, так и продавцам. Покупатели получают доступ к более выгодным условиям кредита, которые уже недоступны на открытом рынке. В условиях высоких ставок это может быть ключом к покупке жилья, которое в противном случае было бы им не по карману. Продавцы, в свою очередь, могут сделать свой объект более привлекательным, подчёркивая наличие низкой процентной ставки, доступной через ассумирование. Это даёт недвижимости конкурентное преимущество по сравнению с другими предложениями, где покупателю придётся брать новый кредит под полную ставку.

Есть и подводные камни. Размер доли капитала, которую необходимо оплатить покупателю, может быть значительным — особенно на горячих рынках недвижимости, где цены резко выросли. Кроме того, процесс получения одобрения от кредитора может затянуться, а не все кредитные организации охотно занимаются подобными сделками. Некоторые могут потребовать обширный пакет документов или дольше рассматривать заявку, чем при обычной ипотеке. Также важно помнить, что ассумируемые кредиты, как правило, не позволяют брать дополнительные средства на ремонт, переезд или другие нужды — ведь они «привязаны» к остаточной сумме оригинального займа.

Таким образом, ассумируемая ипотека заслуженно привлекает к себе всё больше внимания. Это практичный способ сократить расходы по займу и ежемесячные платежи в условиях дорогого рынка недвижимости. Хотя она подходит не для каждой сделки и не для каждого покупателя, это может быть умным и эффективным решением для тех, кто соответствует требованиям и готов покрыть стартовый капитал. По мере того как всё больше людей узнают об этой стратегии, ассумируемая ипотека, скорее всего, станет важным инструментом на рынке недвижимости 2025 года.