Заперты и выжидают: как низкие ипотечные ставки замораживают рынок недвижимости

В 2025 году американский рынок недвижимости оказывает влияние невидимая, но мощная сила — «эффект лок-ин». Это понятие описывает ситуацию, при которой владельцы жилья, зафиксировавшие исторически низкие ипотечные ставки в 2020–2021 годах, теперь не готовы продавать. Сегодняшние ставки превышают 6,5%, и многим невыгодно менять свою выгодную ипотеку на новый кредит с куда более высокой процентной ставкой. Это усугубляет дефицит предложения на рынке.

Чтобы понять, почему многие американцы ощущают себя «в ловушке» в собственных домах, нужно вернуться к началу пандемии COVID-19. В 2020 году Федеральная резервная система резко снизила процентные ставки для поддержки экономики, и ипотечные ставки опустились ниже 3% — рекордный минимум. Миллионы американцев купили жильё или рефинансировали свои ипотеки. По данным Redfin, более 80% ипотечных заёмщиков сегодня имеют ставку ниже 4%. Продажа дома сейчас означала бы переход на новый кредит почти с удвоенной ставкой, что значительно увеличило бы ежемесячные платежи. Поэтому многие предпочитают остаться на месте.

Отказ от продажи привёл к резкому падению количества выставленных объектов. Национальная ассоциация риелторов сообщает, что в 2025 году активных предложений на рынке примерно на 30% меньше, чем до пандемии. При этом спрос остаётся устойчиво высоким — особенно со стороны миллениалов и поколения Z, выходящих на рынок. Это несоответствие между спросом и предложением поддерживает рост цен, даже несмотря на снижение доступности. В таких конкурентных городах, как Остин, Шарлотт и Сан-Диего, цены продолжают расти, несмотря на более высокую стоимость заимствований.

Покупатели и продавцы меняют своё поведение на рынке. Те владельцы, кто решаются продавать, часто выставляют жильё по завышенным ценам, зная, что конкуренция сильна. Некоторые вместо продажи предпочитают сдавать жильё в аренду, что ещё больше ограничивает доступное предложение. Покупатели же всё чаще обращаются к новому строительству, где застройщики предлагают бонусы, например, выкуп процентов по ипотеке. Другие расширяют поиск на более доступные пригороды или сельские районы, а кто-то и вовсе откладывает покупку, надеясь на снижение ставок.

Эффект лок-ин касается не только рынка недвижимости — он сказывается на всей экономике. Сокращение числа переездов снижает мобильность рабочей силы, усложняя людям поиск лучших карьерных возможностей. Связанные с недвижимостью отрасли — транспортные компании, инспекторы, подрядчики, агенты — также испытывают спад. Особенно трудно приходится тем, кто покупает жильё впервые: они не могут найти доступные варианты, так как владельцы не спешат продавать. В политической повестке обсуждаются возможные меры: налоговые льготы для продавцов, «переносимые» ипотеки, позволяющие сохранить ставку при покупке нового жилья.

В заключение: эффект лок-ин — это одна из главных сил, формирующих рынок недвижимости США в 2025 году. Он удерживает миллионы домов от выхода на рынок, повышает цены и ограничивает возможности как для покупателей, так и для продавцов. Пока процентные ставки не упадут значительно или не будут введены новые политические инструменты, большинство владельцев останутся на своих местах — замедляя мобильность и сохраняя дефицит предложения. Главная задача — найти способы разблокировать движение и восстановить баланс в системе недвижимости.