Рынок с избытком предложений открывает двери для покупателей

По последним данным Бюро переписи населения США, на рынке жилья наметился ощутимый поворот. В мае 2025 года продажи новых домов упали на 13,7 % по сравнению с предыдущим месяцем и на 6,3 % — по сравнению с маем прошлого года. Это падение сопровождается ростом запасов непроданных домов — их насчитывается около 507 тысяч по всей стране. Такой объём эквивалентен 9,8 месяца предложения, что значительно превышает норму в 5–6 месяцев, характерную для сбалансированного рынка. Переизбыток говорит о том, что рынок больше не движим стремительными сделками и конкурентными торгами. Темп замедляется, особенно на юге и западе США, где объекты дольше остаются в продаже, а снижение цен становится обычным явлением. Это явное окончание эры горячего рынка продавца и начало нового этапа — для обеих сторон сделки.

Благодаря росту предложения и снижению количества срочных заявок, покупатели вновь получают преимущество в переговорах. Острая конкуренция и спешка, характерные для периода пандемии, остались позади, уступив место более спокойной обстановке. Теперь у покупателей есть возможность не спешить и обсуждать как цену, так и условия сделки. Строительные компании, стремясь сократить залежавшиеся запасы, предлагают различные стимулы: временное снижение ставок по ипотеке, бесплатные улучшения (например, техника премиум-класса или озеленение), а также компенсацию части затрат на закрытие сделки. Для тех, кто раньше не мог позволить себе покупку из-за высоких цен или ограниченного выбора, это отличный шанс вернуться на рынок на более выгодных условиях. Кроме того, покупатели могут принимать более обдуманные решения без давления аукционов и отказа от условий. Работа с опытным агентом по недвижимости поможет ещё больше усилить позицию покупателя, выявив наиболее мотивированных продавцов и добившись оптимальных условий.

Для продавцов, особенно в районах с высокой долей новостроек, текущая рыночная ситуация требует серьёзной корректировки подхода. Слишком высокая начальная цена сегодня может привести к затяжному простою на рынке и в итоге — к вынужденному снижению стоимости. Объекты продаются медленнее, а покупатели становятся более разборчивыми: они чаще ищут жильё, готовое к въезду, либо требуют скидок на ремонт. Чтобы успешно продать объект, продавцам приходится инвестировать в его подготовку: делать качественные фото, проводить декорирование, устранять мелкие недостатки и активно продвигать объявления в интернете. В некоторых регионах дни открытых дверей, которые ранее привлекали толпы, теперь проходят в тишине — это подчёркивает важность конкурентной цены. Кроме того, частные продавцы всё чаще конкурируют с крупными застройщиками, которые могут предложить гибкие условия и скидки. Чтобы остаться в игре, индивидуальным продавцам также стоит рассматривать возможность бонусов покупателю или гибких сроков сделки.

Несмотря на небольшое снижение ипотечных ставок (в среднем до 6,77 % по 30-летнему фиксированному кредиту), доступность жилья остаётся важной проблемой. Высокие процентные ставки в сочетании с исторически высокими ценами на жильё существенно сократили покупательскую способность. Например, при кредите на $400 000 текущие ежемесячные выплаты будут на несколько сотен долларов выше, чем несколько лет назад. Одновременно инфляция продолжает давить на семейные бюджеты, что вызывает у потребителей сомнения в целесообразности крупных финансовых решений. С точки зрения предложения, застройщики в последние два года ускоренно возводили жильё, отвечая на всплеск спроса после пандемии. Теперь эти дома выходят на рынок в условиях снижающейся покупательской активности. Этот дисбаланс, особенно в пригородах и новых жилых районах, способствует росту запасов и снижению цен в регионах, ранее считавшихся «горячими».

Важно понимать, что замедление — это не крах. Скорее, речь идёт о давно ожидаемой коррекции после лет стремительного роста цен, рекордно низких ставок и дефицита предложения. Рынок балансируется, отходя от безумного темпа 2020–2022 годов и переходя к более устойчивому и нормальному состоянию. Теперь у покупателей есть время для осмотра жилья, выбора ипотеки и переговоров — без страха, что объект уйдёт в течение нескольких часов. Продавцам, в свою очередь, следует пересмотреть ожидания: успех сегодня зависит от подготовки, гибкости и реалистичной оценки стоимости. Хотя рост цен может временно замедлиться или остановиться, в долгосрочной перспективе ключевые факторы — рост занятости, демографический спрос и экономическая устойчивость регионов — продолжают поддерживать активность на рынке. Те, кто войдёт в эту фазу с терпением и стратегическим подходом, смогут извлечь наибольшую выгоду.

Данные за май подтверждают: рынок недвижимости вступает в новый этап, где покупатели получают преимущество, а продавцы вынуждены адаптироваться. При почти 10-месячных запасах и падающем объёме сделок соотношение сил меняется. Покупатели должны воспользоваться моментом для поиска выгодных условий и уверенных переговоров, а продавцам придётся пересмотреть цены, маркетинг и степень гибкости. Успех на рынке 2025 года зависит от готовности действовать по-новому, на основе реальности сегодняшнего дня, а не инерции вчерашнего роста.