Расширение вычета SALT 2025 года

В течение почти восьми лет домовладельцы в штатах со значительным бременем налога на недвижимость и подоходного налога штата действовали под ограничительным финансовым облаком, известным как лимит SALT. После налоговой реформы 2017 года возможность вычитать налоги штата и местные налоги из федерального налогооблагаемого дохода была строго ограничена суммой в 10 000 долларов — цифра, которая едва покрывала одни только налоги на недвижимость во многих пригородных районах Нью-Йорка, Нью-Джерси, Калифорнии и Коннектикута. Это ограничение фактически увеличило стоимость владения жильем для миллионов семей среднего и выше среднего класса, создав разрыв между реальной стоимостью содержания дома и налоговыми льготами, традиционно с ним связанными. Однако с принятием закона «One Big Beautiful Bill Act», вступившего в силу в июле 2025 года, ситуация резко изменилась в этот последний день года. Решение увеличить лимит в четыре раза до 40 000 долларов представляет собой нечто большее, чем просто налоговую льготу; оно сигнализирует о законодательном признании различий в стоимости жизни на территории Соединенных Штатов. Для рынков недвижимости в этих конкретных регионах данное изменение политики устраняет давний психологический и финансовый барьер, который сдерживал энтузиазм покупателей и подавлял стоимость недвижимости по сравнению со штатами с низкими налогами.

Специфика законодательства разработана таким образом, чтобы предоставить облегчение демографической группе, которая наиболее остро ощущала давление предыдущего лимита, а именно верхнему среднему классу. Согласно новым положениям, применимым к 2025 налоговому году, максимальный вычет за уплаченные налоги штата и местные налоги был повышен до 40 000 долларов как для индивидуальных заявителей, так и для супружеских пар, подающих совместную декларацию. Налогоплательщикам крайне важно понимать, что эта льгота сопровождается требованием к уровню дохода, призванным предотвратить получение выгоды исключительно сверхбогатыми людьми. Расширенный вычет полностью доступен для домохозяйств со скорректированным валовым доходом (AGI) до 500 000 долларов. Этот порог охватывает огромную часть домохозяйств с двойным доходом в мегаполисах, которые часто испытывают нехватку свободных средств, несмотря на высокие зарплаты, из-за непомерной стоимости жизни и налогов на недвижимость. Структурируя помощь таким образом, законодательство гарантирует, что основными бенефициарами станут работающие профессионалы и семьи, которые платили налоги с дохода, уже облагаемого налогом их штата, что эффективно смягчает проблему двойного налогообложения, преследовавшую этих налогоплательщиков большую часть десятилетия.

Это законодательное изменение фундаментально изменит то, как миллионы американцев будут готовить свои налоговые декларации в ближайшие месяцы, знаменуя массовый возврат к детализации вычетов (itemization). В последние несколько лет стандартный вычет стал выбором по умолчанию для подавляющего большинства налогоплательщиков, поскольку лимит SALT в 10 000 долларов делал математически сложным превышение порога стандартного вычета за счет детализации. Однако новая математика для 2025 налогового года полностью меняет уравнение. Когда домовладелец может объединить до 40 000 долларов налогов штата и местных налогов с вычетами по ипотечным процентам и благотворительными пожертвованиями, общая сумма с высокой вероятностью превысит стандартный вычет. Этот сдвиг особенно важен для недавних покупателей жилья, которые приобрели недвижимость по текущим процентным ставкам, так как их выплаты по ипотечным процентам уже значительны. Возможность добавить существенный вычет SALT к ипотечным процентам означает, что аспект «налогового убежища» владения жильем восстанавливается до уровня своей славы до 2017 года. Это восстановление налоговой эффективности служит мощной ретроактивной скидкой на расходы по владению недвижимостью за 2025 год, возвращая реальные деньги в карманы домовладельцев при подаче деклараций в начале 2026 года.

С точки зрения рынка недвижимости, время реализации этого нововведения не могло быть более критичным, поскольку мы приближаемся к весеннему рынку 2026 года. В течение многих лет агентам по недвижимости в юрисдикциях с высокими налогами приходилось вести трудные разговоры с потенциальными покупателями об ограниченных налоговых льготах при покупке дорогих домов с высокими счетами по налогу на недвижимость. Увеличение лимита до 40 000 долларов по сути субсидирует расходы на содержание этих домов, делая ежемесячный платеж более приемлемым, если рассматривать его через призму ситуации «после уплаты налогов». Для семьи, находящейся в федеральной налоговой категории 32% или 35%, дополнительные 30 000 долларов вычетов трансформируются примерно в 10 000 долларов реальной экономии денежных средств в год. Эта повышенная ликвидность может действовать как противовес текущей ситуации с ипотечными ставками, эффективно снижая «реальную» процентную ставку, которую платит покупатель. Кроме того, это изменение, вероятно, будет стимулировать рост количества предложений (инвентаря) в наступающем году. Многие продавцы, которые чувствовали себя «запертыми» или рассматривали переезд в штаты с низкими налогами исключительно ради финансовой эффективности, теперь могут пересмотреть свои планы, решив улучшить жилищные условия или переехать в жилье меньшей площади в пределах своих текущих сообществ, теперь, когда налоговый штраф за то, чтобы остаться, был значительно снижен.

Поскольку мы закрываем 2025 год, немедленным выводом для домовладельцев и потенциальных покупателей является восстановление равновесия в финансовой структуре рынка жилья. Расширение лимита SALT до 40 000 долларов — это коррекция политики, признающая экономическую реальность владения недвижимостью в желаемых районах с высоким уровнем обслуживания. Это вдыхает новую жизнь в рынки, которые боролись с явным налоговым недостатком, выравнивая условия игры между штатами с различными налоговыми структурами. Для продавцов это история, которая должна быть в центре маркетинговых материалов, подчеркивая улучшенную доступность их домов. Для покупателей это напоминание о том, что цена в объявлении и ипотечная ставка не рассказывают полную финансовую историю покупки жилья. По мере того как мы движемся в 2026 год, этот политический сдвиг, вероятно, послужит стабилизирующей силой, поддерживающей стоимость недвижимости и поощряющей объем сделок в некоторых из наиболее важных экономических центров страны. В конечном счете, этот «налоговый сюрприз» обеспечивает сильную, позитивную ноту для завершения года, предлагая ощутимую финансовую победу домовладельцам, когда они поднимают тост за будущее.