Скрытое окно возможностей для покупки в феврале

Рынок недвижимости в настоящее время представляет собой увлекательное противоречие, которое опытные покупатели жилья должны немедленно распознать как финансовую возможность. Продвигаясь через начало февраля, мы наблюдаем значительное совпадение благоприятных экономических факторов, которые не сосуществовали в течение нескольких лет. Ипотечные ставки, наконец, смягчились, опустившись до уровней, которые делают ежемесячные платежи значительно более приемлемыми, чем в предыдущие два года. Однако, несмотря на это явное улучшение доступности, рынок еще не взорвался ажиотажем, который обычно сопровождает такое облегчение. Улицы еще не уставлены табличками «Open House», а войны предложений (bidding wars) заметно отсутствуют во многих мегаполисах. Это создает уникальную аномалию, когда доступность улучшается, но конкуренция остается в застое. Для подготовленного покупателя это молчание — золото. Оно представляет собой короткий период, когда финансовая математика имеет смысл, но психологическая срочность еще не охватила широкую публику. Большинство потенциальных покупателей все еще травмированы волатильностью прошлого или ждут начала традиционного весеннего сезона покупок, не подозревая, что тем самым они могут упустить, возможно, лучшую точку входа за весь год.

Чтобы понять, почему существует эта возможность, нужно внимательно посмотреть на недавнюю статистику по незавершенным продажам жилья (pending home sales). Самые последние данные указывают на небольшое снижение подписания контрактов — метрику, которая служит опережающим индикатором для рынка жилья. На первый взгляд, снижение незавершенных продаж может показаться негативным признаком замедления экономики, но для активного покупателя это сигнал снижения трения. Этот спад предполагает, что, хотя ставки улучшились, время реакции среднего потребителя остается медленным. Людям требуется время, чтобы получить предварительное одобрение ипотеки (pre-approval), найти риелтора и морально решиться на покупку после месяцев негативных заголовков новостей. Этот лаг создает вакуум. Массовый рынок в настоящее время реагирует на старые новости, в то время как «умные деньги» реагируют на текущую реальность более низких ставок. К тому времени, когда данные о незавершенных продажах станут положительными, а заголовки начнут кричать о восстановлении рынка жилья, окно закроется. Текущая стагнация контрактной активности означает, что прямо сейчас вы, вероятно, конкурируете с одним или двумя другими покупателями, а не с пятнадцатью. Это позволяет вам принимать решения на основе отчетов об инспекции и тщательной проверки, а не на адреналине и страхе потери.

Это окно возможностей распределено по Соединенным Штатам неравномерно, и понимание географии текущего рынка имеет решающее значение для успешной стратегии. Наиболее значительный рычаг давления в настоящее время находится на Юге и Западе, где уровень запасов жилья (inventory) растет быстрее, чем на Северо-Востоке или Среднем Западе. Во многих штатах «Солнечного пояса» застройщики агрессивно завершали проекты, а домовладельцы, купившие жилье на пике, выставляют недвижимость на продажу, способствуя здоровому профициту доступных домов. Это увеличение предложения полностью меняет динамику сил. На рынках, где инвентарь растет, продавцы не имеют роскоши ждать лучшего предложения. Они видят, как таблички «Продается» у их соседей стоят на газонах по шестьдесят или девяносто дней. Если вы покупаете в этих регионах, вы не просто участник рынка; вы — желанный приз. Вы можете не торопиться сравнивать районы, школьные округа и удобства без давления необходимости писать оффер через несколько часов после публикации объявления. Эти региональные данные свидетельствуют о том, что покупатели на растущих рынках впервые за долгое время имеют преимущество, что позволяет сделать процесс выбора более продуманным и менее стрессовым.

Февраль исторически является месяцем «застоявшихся объявлений» (stale listings), и в этом году эта концепция сильна как никогда. Многие дома, представленные сейчас на рынке, были выставлены в ноябре или декабре и не были проданы в праздничный сезон. Эти продавцы часто утомлены, разочарованы и финансово мотивированы закрыть эту главу до того, как весенние объявления наводнят рынок и похоронят их собственность еще ниже в результатах поиска. Именно здесь вы можете применить тактику агрессивных переговоров, которая была бы смехотворной в мае или июне. Вместо того чтобы сосредотачиваться исключительно на цене покупки, покупателям следует сосредоточиться на уступках (concessions). Это идеальное время, чтобы попросить продавца покрыть расходы на закрытие сделки (closing costs) или, что еще важнее, оплатить «buydown 2-1» по вашей ипотечной ставке. Снижение ставки, финансируемое продавцом, может уменьшить вашу процентную ставку на два процентных пункта в первый год и на один пункт во второй год, обеспечивая огромное облегчение денежного потока. Продавцы, которые три месяца смотрят на непроданный дом, удивительно открыты для таких креативных решений. Они просто хотят заключить сделку. Нацеливаясь на эти зимние остатки, вы можете обеспечить условия, которые эффективно снизят ваш ежемесячный платеж значительно ниже того, что диктовала бы текущая рыночная ставка.

Самая опасная ловушка для покупателя прямо сейчас — это вера в то, что ожидание большего инвентаря весной принесет лучший результат. Хотя это правда, что в марте и апреле будет выставлено больше домов, также верно и то, что значительно больше покупателей выйдут на рынок, чтобы бороться за них. История показывает нам, что цены на жилье следуют сезонной траектории, обычно достигая дна в январе или феврале и начиная резкий подъем по мере потепления. Если вы будете ждать, пока «идеальный» дом появится на рынке весной, вы, вероятно, заплатите за него премию. Кроме того, по мере разогрева спроса более низкие процентные ставки, которые мы видим сейчас, могут стимулировать достаточную активность, чтобы подтолкнуть цены вверх быстрее, чем любое дальнейшее падение ставок могло бы компенсировать это. Вы можете сэкономить долю процента на ставке через шесть месяцев, но если цена дома выросла на пять или десять процентов из-за войн предложений, ваш ежемесячный платеж на самом деле будет выше. Цена ожидания измеряется не только временем; она измеряется упущенным капиталом (equity), который вы могли бы получить, покупая на сезонном ценовом дне.

В заключение, текущая ситуация на рынке недвижимости предлагает мимолетное, но мощное преимущество для тех, кто готов действовать против течения. Сочетание смягчившихся процентных ставок, временного спада незавершенных продаж и роста инвентаря в ключевых регионах создает «идеальный шторм» для усиления позиций покупателя. Рынок коллективно переводит дух, и тишина, которую вы слышите, — это звук возможности. Выходя на рынок в феврале, вы можете использовать стратегии агрессивных переговоров по застоявшимся объявлениям и обеспечить уступки, которые исчезнут в тот момент, когда начнется весенняя лихорадка. Данные ясны: массы еще не отреагировали на улучшение условий. Это дает вам фору. Не ждите, пока заголовки сообщат вам, что рынок восстановился, потому что к тому времени лучшие сделки исчезнут. Сейчас самое время завершить получение предварительного одобрения ипотеки (pre-approval), определить целевые районы и делать смелые предложения, пока продавцы все еще готовы слушать.